Позитивный контекст: реформа делает правила НДФЛ более «прозрачными»

Минфин РФ подготовил масштабные поправки в Налоговый кодекс. Чиновники предлагают отказаться от раздельного учета.

Доход от продажи жилья планируют объединять с другими поступлениями физлица. Это зарплата, дивиденды и проценты по вкладам.

В итоге итоговая ставка для многих продавцов недвижимости станет выше. Максимум может достигать 22%.

Срок: новые правила планируется ввести с 1 января 2027 года.

Как изменится ставка: доходы будут считаться в одной базе

Сейчас доходы от продажи имущества считают отдельно. Применяют двухступенчатую шкалу:

• 13% — на сумму до 2,4 млн рублей;
• 15% — на все, что выше.

Если законопроект одобрят, будет действовать пятиступенчатая система. Общая база будет включать совокупный годовой доход (зарплата + прибыль от недвижимости).

Новая прогрессивная шкала

• 13% — на доходы до 2,4 млн рублей;
• 15% — на доходы от 2,4 млн до 5 млн рублей;
• 18% — на доходы от 5 млн до 20 млн рублей;
• 20% — на доходы от 20 млн до 50 млн рублей;
• 22% — на доходы свыше 50 млн рублей.

Важно: повышенная ставка берется не со всей стоимости квартиры. Налог начисляют только на часть дохода, которая превышает порог.

Также облагается чистый доход. То есть цена продажи минус расходы на покупку. Либо применяется фиксированный вычет в размере 1 млн рублей.

Примеры расчетов: сколько можно переплатить

Объединение налоговых баз меняет итоговые цифры в декларациях.

Пример 1. Дорогая недвижимость (кейс Consul Group)

• Условия: квартира куплена за 20 млн рублей, продана через два года за 50 млн рублей. Чистый доход — 30 млн рублей. Годовая зарплата продавца — 6 млн рублей.
• Как сейчас: налог с зарплаты и налог с продажи считают отдельно. Суммарный НДФЛ — 5,33 млн рублей.
• По новым правилам: доходы суммируются, база — 36 млн рублей. Налог вырастет до 6,6 млн рублей.
• Итог: переплата — 1,27 млн рублей.

Пример 2. Средний сегмент (из кейса экспертов РБК)

• Условия: чистый облагаемый доход от продажи жилья — 10 млн рублей. Зарплата продавца — 1,5 млн рублей.
• Как сейчас: суммарный налог по раздельной схеме — 1,647 млн рублей.
• По новым правилам: доходы объединяются, база — 11,5 млн рублей. Налог пересчитают по новой шкале с учетом ступени 18%. Он составит 1,872 млн рублей.
• Итог: переплата — 225 тыс. рублей.

Кого нововведения НЕ коснутся

Законопроект не отменяет базовые налоговые льготы.

НДФЛ можно не платить полностью при соблюдении минимального срока владения объектом:

• 5 лет — стандартный срок для недвижимости, купленной по договору купли-продажи;
• 3 года — если квартира является единственным жильем, получена в наследство, приватизирована или подарена близким родственником.

Также реформа не меняет подход к аренде. Доходы от сдачи жилья уже включены в общую прогрессивную шкалу.

Другие изменения в законопроекте Минфина

1. Элитная недвижимость (дороже 300 млн рублей): отменяется защитный барьер, который не позволял налогу после переоценки расти более чем на 10% в год. Также аннулируется понижающий коэффициент 0,6 для новых объектов в первый год.
2. Земельный налог: если у участка изменилась площадь, категория или вид разрешенного использования, налог пересчитают сразу по новой кадастровой стоимости. Ограничение роста также уберут.
3. Налог на дарение: доход от получения недвижимости в дар (не от близких родственников) включат в единую базу НДФЛ со ставками до 22%. Подарки между членами семьи налогом не облагаются.

Практический вывод для продавцов

Если вы планируете продажу квартиры, которая в собственности меньше 3 или 5 лет, эксперты рекомендуют рассмотреть вариант ускорения сделки.

Идея — завершить ее по старым правилам расчета НДФЛ.

Следующий

Степновский округ на краевом фестивале «Моё дело!» в Георгиевске

Предыдущий

Минеральные Воды: соцконтракт помог Микаилу Оздоева открыть грузоперевозки

Похожие материалы

• 

  Семейная ипотека в Ставропольском крае: что меняется с 1.10.2026

• 

  Тройной налоговый удар готовят в России: НДС, вклады и самозанятые