Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры

Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры

Фото: scornejor/Depositphotos

Сегодня на рынке аренды два тренда: платить налоги на доход от сдачи жилья и составлять индивидуальные договоры с условиями, которые подходят именно вам. Об обеих тенденциях рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова.

Оплата налогов на доход от аренды
Еще шесть лет назад платить налоги с дохода от аренды в России можно было только двумя способами. Физические лица перечисляли НДФЛ, а те, кто оформил ИП, оплачивали налоги по упрощенной системе. Процедура регистрации ИП было не простой. К тому же нужно было сдавать налоговую отчетность, вести книгу доходов. Как следствие, не более 10% арендодателей сдавали жилье легально.
Но объем арендного рынка исчисляется миллиардами рублей, и, конечно, государство заинтересовано в выводе этих доходов из тени. Поэтому в июне 2012 года в Налоговом кодексе появилась новая глава 26.5 «Патентная система налогообложения» – для лиц, сдающих в аренду принадлежащие им жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки. Теперь они могут платить налог как ИП по патенту.


А с 2019 года в четырех регионах появился новый вариант уплаты налога на доход от аренды, который называется налогом на профессиональный доход.
4 варианта оплаты налога на доход от сдачи жилья в аренду

Вид налога и способ оплаты

Где дей-ствует

Ставка в 2019 г.

Отчет-ность

Стра-ховые взносы

Платель-щик

Огра-ничения

Льготы

1. НДФЛ

РФ

13%

Декла-рация

3-НДФЛ

Нет

Физлицо

Нет

Нет

2. Упрощен-ная система налого-обложе-ния (УСН)

РФ

6%

Нало-говая декла-рация

36 238 р.

ИП

Нет

Не платят НДС, налог на иму-щество, НДФЛ

3. Патент

РФ

Фикси-рован-ный платеж

Нет

36 238 р.

ИП

Нет

Не платят УСН, налог на иму-щество, НДФЛ

4. Налог на профес-сиональ-ный доход

Москва, МО., Калуж-ская обл., Татарстан

4% – доход от физлиц

6% – доход от ИП и юрлиц

Нет

Нет

Физлицо – не работ-ник по найму;

ИП без наемных работ-ников

Доход свыше 2,4 млн рублей в год

Нет


1. При уплате НДФЛ физлица подают налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Налог нужно рассчитать самостоятельно и оплатить до 15 июля. Заполнить декларацию можно непосредственно в налоговой либо с помощью специальной программы. Программу для заполнения 3-НДФЛ обновляют ежегодно и размещают на сайте nalog.ru.

2. Для того чтобы платить налог по упрощенной системе, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой по месту жительства. Это несложно. Заявление можно заполнить на сайте nalog.ru, записаться в ИФНС на прием. Прийти с паспортом и заявлением. Если у вас есть электронная цифровая подпись, то всё это можно сделать не выходя из дома. Госпошлину за регистрацию с 01.01.2019 г. отменили. Срок регистрации индивидуального предпринимателя – пять рабочих дней. Одновременно с регистрацией нужно подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН).

3. Патент нужно оформить и оплатить заранее. Заявление также подается в налоговую, можно через сайт. Стоимость рассчитывается, исходя из потенциального дохода. Величина налога определяется ежегодно для каждого региона. Размер платежей (их два) и сроки оплаты будут указаны на бланке патента. Главное не забыть оплатить вторую часть, иначе вы лишитесь права применять этот налоговый режим. Такие случаи, по моему опыту, встречаются нередко. Налоговая аннулирует патент без предварительного уведомления, прямо на следующий день после истечения срока платежа. Результат – доначисление налога на доход, НДС и штраф. Это реально большие суммы!

4. Налог на профессиональный доход – это нововведение 2019 года. Действует в качестве эксперимента в нескольких регионах. Зарегистрироваться в налоговой тоже нужно, но система взаимодействия с ФНС еще проще. Все проходит через бесплатное мобильное приложение «Мой налог». Применять режим могут арендодатели, чей ежемесячный доход от аренды не превышает 200 тысяч рублей.
Как государство выявляет неплательщиков?
Если обнаружится, что арендодатель не платил налог, то, помимо самой суммы налогов, ему начислят штрафы за неуплату, непредставление декларации, а также пени.
За последние годы у государства появилось больше возможностей выявлять неплательщиков. Департамент информационных технологий (ДИТ) Москвы разработал систему, которая позволяет проводить анализ сайтов, на которых размещаются объявления об аренде квартир. Эти данные будут передаваться в налоговый орган для проверки. Правда, запустить эту систему в полном объеме пока нельзя: нет соответствующего закона. Но в тестовом режиме она работает, поэтому представление о масштабах теневого бизнеса государство имеет.
Другой источник информации – банки, через которые арендатор и квартиросъемщик проводят расчеты. Если это регулярные платежи через онлайн-банк – будьте уверены, они уже на контроле.
Не стоит забывать о соседях и самих арендаторах. Они тоже могут сообщить либо в полицию, либо в налоговый орган о том, что в квартире проживают посторонние лица. Это будет поводом для проверки.
Важную роль играет и участковый уполномоченный полиции. Проверять, кто и на каком основании живет на подведомственной территории, – его прямая обязанность.
Как оформить договор при аренде жилья?
В моей практике бывали разные варианты оформления отношений при аренде жилья. Раньше квартиры сдавали вообще без договора, позднее – по типовому договору от агентства недвижимости, теперь все чаще по договору, который стороны согласовывают индивидуально.
Договор нужно заключать, даже если арендатор ваш родственник или хорошо знаком. Зафиксированные на бумаге условия лучше соблюдаются. А уж в суде такой документ просто незаменим.
Распоряжаться имуществом может только собственник. Поэтому проверить документы арендодателя на передаваемое имущество нужно обязательно до подписания договора. Причем лучший вариант – выписка из ЕГРН, полученная на текущую дату. Это гарантия того, что сюрпризов потом не будет: квартира не продана, не находится в залоге, нет ограничений в пользовании. И главное: лицо, с которым вы ведете переговоры, – собственник. Конечно, проверьте паспорт.
Я рекомендую проверить и документы технического учета (технический паспорт или поэтажный план, экспликацию). Сравнить имеющуюся планировку квартиры с данными этих документов. Если сделана перепланировка, отразить это в договоре аренды. По закону арендатор не вправе производить перепланировку квартиры без письменного согласия собственника. Оговорка в договоре аренды о наличии неузаконенной перепланировки не позволит арендодателю в будущем предъявить претензии арендатору.
Вместе с арендатором могут проживать члены его семьи или другие люди – будет нелишним перечислить их в договоре аренды. Арендатор должен понимать, что именно он отвечает перед собственником за всех, кто с ним живет в арендованной квартире.
Если в квартире есть какие-либо недостатки (что-то сломано или отсутствует) лучше это сразу отметить в документе. В противном случае ответственность за их устранение лежит на арендаторе. Это не касается тех недостатков, о которых арендодатель не знал, но которые препятствуют пользованию имуществом. Бремя собственности несет арендодатель. Ему их и устранять.
Необходимо согласовать размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. Если расчеты проводятся наличными, подтверждением будет расписка или акт, подписанный сторонами. Если через банковский счет – квитанция или чек.
Расходы на содержание имущества по общему правилу разделяются так: собственник осуществляет капитальный ремонт, арендатор – текущий. Но договором можно установить иной порядок.
Право собственника – определить, что арендатор может менять в квартире, а что трогать категорически запрещено. Кто-то не разрешает даже гвоздь забить в стене, другим все равно, что жильцы будут делать, лишь бы деньги платили. Если арендатор сделает ремонт без ведома арендодателя, стоимость ему не компенсируют. Так что, если вы планируете делить траты на ремонт, это нужно прописать в договоре аренды.
ГК РФ (ст. 674) предусматривает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения (аренды). А если он заключен на срок более года, то нужно зарегистрировать ограничение (обременение) права на квартиру в Росреестре. Сам договор регистрировать не нужно.
Статья 617 ГК устанавливает правило, по которому договор аренды сохраняет силу даже в случае продажи квартиры собственником. Это важное условие, и доказать это право получится, только имея на руках документ, подписанный сторонами.
Договор может предусматривать различные основания для его расторжения по инициативе собственника. А закон устанавливает четыре обязательных:
использование имущества с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенное ухудшение состояния имущества;
нарушение сроков оплаты два раза и более;
если арендатор по договору обязан сделать капитальный ремонт, но он его не делает.
Например, если вы сдали квартиру семье для проживания, а они открыли там цех по пошиву одежды – это использование не по назначению. По закону вы вправе расторгнуть договор и потребовать освободить помещение. Но сначала нужно направить письменное уведомление об этом и установить срок для передачи квартиры.
Если арендатор своевременно не освободит квартиру, собственник вправе взыскать с него убытки. А также неустойку, если она установлена договором.
Арендатор тоже может досрочно расторгнуть договор. Такое право у него возникает если:
имущество пришло в негодность;
арендодатель препятствует его использованию или вообще не передает;
не производит ремонт, если это обязанность арендодателя.

Комментарии 0

Оставить комментарий

avatar