Что будет с ценами и ипотечными ставками?

ипотека, ипотечная ставка, недвижимость, жилой район гармония

Фото: Mr.Prof/Depositphotos

В начале года крупные банки объявили о повышении ставок по кредитам на жилье. Это стало поводом для смелых прогнозов о грядущем скачке цен на недвижимость и ипотечных ставок. Мы попросили участников рынка прокомментировать ситуацию.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Пока повышение ипотечных ставок сложно назвать критическим — оно обусловлено, прежде всего, ростом ключевой ставки, которая в конце 2018 года составила 7,75%. В двух крупнейших банках, которые делят между собой лидерство по числу ипотечных сделок, ставки были повышены в среднем на 1–1,5%.
В Сбербанке для покупателей квартир в новостройках сейчас базовая ставка составляет 10,5%; по программе субсидирования и сроке кредитования до семи лет — 8,5%, при сроке от семи до 12 лет — 9% годовых. В ВТБ ставка по кредиту по программе «Квартира в новостройке» — от 10,1% (при взносе более 20%), при взносе 20% и менее — плюс 0,6 п. п.
Нельзя сказать, что эти условия существенно отличаются от тех, что предлагались в предыдущие полтора года, поэтому только рост ставки сам по себе не оттолкнет потенциальных заемщиков. Гораздо большей угрозой может стать рост цен на жилье, который будет обусловлен повышением НДС и переходом застройщиков на проектное финансирование. Подорожание может составить 10–15% и более. Это может привести к тому, что порог входа в проекты для покупателей с небольшими доходами окажется слишком высоким. Поэтому, если одновременно вырастут цены и будет повышаться ипотечная ставка, рекордных результатов по сделкам, как в 2018 году, в 2019-м может уже не оказаться.
Будут ли ипотечные ставки расти дальше? Зависит от экономической ситуации в стране. Пока что сохраняются предпосылки к дальнейшему повышению ключевой ставки. В лучшем случае ставки не изменятся, в худшем — будут повышены еще на 0,5–1%. При этом не стоит забывать, что никто не отменял исполнения президентских указов по наращиванию темпов ввода жилья и повышению доступности ипотеки. Сложно предсказать, как эти указы будут реализовываться в новых рыночных условиях, но нам довольно скоро предстоит узнать об этом. Возможно, ситуация сложится таким образом, что появятся новые государственные программы субсидирования ипотеки, но с уверенностью говорить об этом пока рано.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
Повышение ипотечных ставок — это «шаг назад» для рынка жилья, движение по нисходящей, а не по нарастающей траектории. В последние три года мы наблюдали, как повышение доступности кредита в московском регионе буквально оживило жилищно-строительную отрасль после кризиса. По итогам 2018 года было заключено почти 80 тысяч договоров долевого участия — исторический рекорд для столичного рынка новостроек. Жилищный вопрос решили десятки тысяч людей, которые не имели такой возможности при годовых ставках 12–14% (фактически заградительных) и высоких ценах на московское жилье.
С началом повышения ставок эта позитивная тенденция прервется. С 2016 года рынок рос за счет притока новых покупателей, для которых ставки меньше 12% стали приемлемыми. Чем ниже ставка, тем больше потенциальный охват клиентской аудитории. Соответственно, увеличение ставок приведет сначала к отсечению от рынка возможных клиентов, которые рассчитывали на более дешевый кредит (менее 9% годовых). Затем снизится спрос со стороны клиентов, которые не успели получить кредит на квартиру, когда ставки были ниже 10%. Следует также учесть негативные процессы в экономике: снижение реальных доходов, рост цен и повышение налогов. При повышении ставок эти реалии дополнительно ограничат активность покупателей жилья.
Что касается дальнейшего развития событий, то пока предпосылок к снижению ставок нет. Центробанк повышает ключевую ставку. Базовые ставки по ипотеке крупнейших банков возросли за полгода почти на один процентный пункт (до 10–10,5%). Повышение НДС ускорило инфляцию. 8 февраля состоится очередное заседание Банка России. Если регулятор вновь повысит эталонную стоимость кредита, то снижения ставок по ипотеке в ближайшие полгода точно ожидать не следует.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость»:
По данным службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-недвижимость», доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в прошлом году поднялась до рекордной отметки — в ноябре она составила 42,4%. Если провести суммарный анализ 2017 и 2018 годов, то мы увидим, что количество таких операций увеличилось на 28,3%. При этом в самом конце года ипотечные ставки начали постепенно повышаться, столичный рынок мгновенно отреагировал на это, и — как результат — в декабре доля сделок с кредитом на «вторичке» опустилась до 39,2%.
Мы прогнозируем, что 2019 год будет уступать году минувшему с точки зрения покупательской активности в сегменте вторичной недвижимости. Вообще 2018 год выгодно отличался на фоне последних кризисных лет. Отмечу, что по итогам прошлого года мы можем говорить о существенном увеличении спроса. По данным нашей компании, авансов, внесенных за покупку вторичных квартир, стало больше на 15% (в сравнении с 2017-м). При этом активность покупателей во многом подогревалась тем, что ипотечные ставки в течение практически всего года были на психологически приемлемом уровне. Важно понимать, что платежеспособность населения остается невысокой, реальные доходы населения сокращаются, и в этих условиях для большинства потребителей ипотека — единственная возможность решить свои жилищные вопросы. Поэтому чем дороже кредитование, тем меньше сделок происходит на рынке недвижимости.
С учетом того, что средняя стоимость вторичного жилья в столице за прошлый год ощутимо увеличилась (с 178,1 тысячи рублей до 203,2 тысяч рублей за 1 кв. метр, то есть на 14,1%), а ипотека стала менее доступной, мы предполагаем, что в 2019-м не будет ни ипотечного, ни покупательского бума, которые мы наблюдали на протяжении всей осени прошлого года. По нашим оценкам, уровень спроса в 2019 году будет стремиться к показателям 2017 года. Мы не исключаем, что ипотечные ставки могут повыситься еще больше. И наоборот, сценарий, при котором ставки опустятся, представляется маловероятным. Последнее можно допустить, если во внешнеполитической и внутриэкономической областях у нас наступит полное благоденствие.

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»:
Процентные ставки по ипотеке являются одним из ключевых факторов, влияющих на объем спроса и потребительские предпочтения. В прошедшем 2018 году большую часть года ставки продолжали снижаться. Только осенью снижение прекратилось и ставки остановились на среднем уровне 9,5%. Подобные тенденции привели к увеличению объемов ипотечного кредитования и, соответственно, росту количества сделок по продаже квартир. В 2018 году был зафиксирован очередной рекорд по количеству сделок на первичном жилом рынке Москвы. Ожидания роста ипотечных ставок, начиная с осени, еще больше подстегнуло спрос в этом направлении.
Ипотечные ставки напрямую следуют за ключевой ставкой ЦБ РФ. Последнее повышение было в декабре 2018 года — до 7,75%. Пока, в ближайшее время, в отсутствие каких-либо макроэкономических потрясений, можно говорить, скорее, об умеренном росте ставок по ипотеке — то есть до 9,8–10,5%. Более высокое значение (11,5–12%) представляется на данный момент маловероятным. Таким образом, повышение ставок по ипотеке на ближайший год не приведет к обвалу спроса, но и рекордов по ипотечному кредитованию прошедшего года ожидать не стоит.
Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости»:
Обычно в подобных ситуациях покупатели продолжают приобретать жилье в ипотеку, однако при этом находят некий компромисс — например, берут жилье меньшей площади и комнатности или же приобретают квартиру в более бюджетном сегменте. Но некоторые клиенты, вероятно, и вовсе отложат покупку до более удобного момента.
Скорее всего, в ближайшее время будет наблюдаться некоторое снижение количества желающих взять ипотеку. Но эта ситуация, скорее всего, будет носить временный характер. Недвижимость — всегда нужное и выгодное вложение, и в любое время она будет востребована.
Однако есть возможность того, что спрос именно на приобретаемое в ипотеку жилье в ближайшее время изменится незначительно — многие кредиты были одобрены еще в прошлом году (до очередного повышения ставок), а значит, часть покупателей будет стремиться ими воспользоваться. Не исключено, что ипотечные ставки продолжат идти вверх, однако изменения, скорее всего, предстоят не очень значительные.
Ипотека реагирует на события и макроэкономические, и внешнеполитические — именно совокупность нескольких факторов влияет на дальнейшие колебания ставок. Инфляция, санкции, решение ЦБ — все это оказывает действие на последующий ход событий. На данный момент довольно сложно предсказать, как именно будет складываться ситуация далее, ведь каждый из этих факторов может также поменяться в течение года. Кроме того, возможно в ближайшие месяцы ставки поднимут те банки, которые еще не успели этого сделать.
Следует учитывать также и влияние сезонных факторов. К примеру, лето — это традиционно период некоторого спада активности на рынке, соответственно, в это время банки предлагают акции, чтобы подогреть интерес покупателя.
Есть основания предполагать, что к концу года ситуация стабилизируется, и если произойдут положительные события на рынке, это может отразиться и на ипотечных значениях.

Комментарии 0

Оставить комментарий

avatar