Годовой отчет управляющей компании: на что обратить внимание?

Годовой отчет управляющей компании: на что обратить внимание?
Такова была тема 51-ого семинара «Школы грамотного потребителя», который состоялся 28 февраля в администрации Георгиевского городского округа.
На семинаре присутствовали представители ТСЖ, ТИВК, ЖСК и председатели советов  домов.
Начальник отдела жилищного контроля, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Георгиевского городского округа Николай Маркарян рассказал слушателям о том, что годовой отчет управляющие компании (УК) обязаны предоставлять в первом квартале года, следующего за отчетным. Его обсуждение проходит в рамках ежегодного собрания собственников помещений в МКД, то во втором квартале года.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 года №411/пр., отчет УК должен содержать информацию:
- о соответствии в течение отчетного периода перечня объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
- о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
- о случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
- о видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода УК;
- о произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
- о случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
- о рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений (предложений, заявлений и жалоб) с указанием количества и даты поступления соответствующих обращений, сведения о принятых УК мерах по устранению (учету) указанных в них предложений, заявлений и жалоб - с указанием даты принятия соответствующего решения и реализации мер по их устранению (учету), а также данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) УК и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
- об использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ с указанием сроков, видов, объемов и стоимости произведенных работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);
- об изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечня работ (услуг) по управлению МКД в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;
- о суммах, полученных УК по заключенным от имени собственников помещений в МКД договорам об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров аренды общего имущества, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;
- о результатах сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
- о суммах, начисленных и поступивших в отчетном периоде взносов на капитальный ремонт, размер фонда капитального ремонта на дату составления отчета, а также о суммах, использованных в отчетном периоде средств фонда капитального ремонта по назначениям (в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете регионального оператора);
- о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к УК со стороны Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает УК.
В идеале отчет УК должен содержать информацию о результатах деятельности по услугам относительного МКД, с учетом тарификации коммунальных услуг, стоимости текущего ремонта, технического обслуживания по дому, цен по благоустройству территории придомового значения, а также общественных помещений, оплата санитарного содержания дома, документы по доходам и расходам. Убедитесь, что в рамках документа будут отображены долги не только в отношении жильцов по предоставленным коммунальным услугам, но и задолженность УК перед ресурсоснабжающими организациями.
Кроме информации по объемам предоставленных услуг и выполненных работ, не лишней будет информация о тех работах и услугах, что были предусмотрены договором, но фактически не были выполнены. К отчету могут быть приложены следующие документы:
·      ежемесячный план работ, связанных с обслуживанием дома и выполнением текущего ремонта;
·      акты очередных, специальных и сезонных технических осмотров, включая акты планово-предупредительного ремонта (ППР) и подготовки к зиме;
·      заключения комиссионных обследований здания, конструкций, сетей дома, включая «Техническое заключение по результатам обследования жилого дома»;
·      договоры подряда на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;
·      дефектные ведомости на выполнение отдельных видов текущего ремонта;
·      сметы на частичный и текущий ремонты;
·      акты выполненных работ по обслуживанию и текущему ремонту дома;
·      платежные поручения УК по перечислению средств за выполненные работы (предоставленные услуги) подрядным организациям.
Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр.Несоблюдение УК утвержденной формы акта приводит к нарушению требований жилищного законодательства.
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в письме от 4 апреля 2016 г. N 9667-ОД/04 уточняет, что собственники помещений вправе требовать включения в акт дополнительной информации - это не считается нарушением жилищного законодательства.
Сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.
Помимо обязанностей УК наделена некоторыми правами. УК вправе:
·      передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
·      информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
·      принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
·      контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
·      приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
По итогам работы УК может сложиться экономия средств, которые в течение года вносили жители на содержание и текущий ремонт общего имущества. То есть фактические расходы, предусмотренные на выполнение услуг и работ по содержанию общего имущества, оказались меньше планируемых и при этом весь объем работ и услуг выполнен надлежащим образом. На практике эта экономия, как правило, достается управляющей компании. Однако договором может быть предусмотрено иное распределение средств.
Также Николай Маркарян в ходе семинара рассказал о том, что по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ или ЖСК) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч. 2 статьи 162 ЖК РФ).
Верховный суд Российской Федерации в июне 2014 года определил, что граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, являются потребителями услуг, оказываемых УК по возмездному договору управления МКД, в связи с чем на данные правоотношения распространяется ЗаконРоссийской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".
Одним из основополагающих документов, регламентирующих деятельность УК по содержанию МКД, является Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Правила №491). Этот документ определяет основные принципы, на которых должен быть заключен договор управления МКД.
Примерные условия договора управления МКД, а также рекомендуемая форма ежегодного отчета УК изложены в Приказе Минстроя России от 31 июля 2014 года № 411/пр. При заключении договора собственники помещений в МКД согласовывают предложенный УК перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК.
В договоре можно прописать примерный перечень возможных методов контроля над исполнением условий договора управления, в частности:
·      получение от УК информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества МКД (с указанием периодичности и формы получения такой информации);
·      участие в осмотрах общего имущества МКД, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
·      личного присутствия лица, представляющего интересы собственников, во время выполнения работ (оказания услуг) УК или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомления с актами технического состояния многоквартирного дома и, при необходимости, подписания таких актов.
Также в договоре можно предусмотреть условие о порядке предоставления УК отчета о выполнении договора управления за предыдущий год (далее - отчет), включая срок представления отчета, ответственность УК за просрочку представления отчета и порядок рассмотрения возражений собственников и пользователями помещений в МКД в отношении отчета в целом или его отдельных положений. Форма отчета может быть утверждена решением общего собрания собственников помещений в МКД.
В договоре указывается и состав имущества жилого дома, его адрес, порядок и периодичность выполнения работ по содержанию общего имущества, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг (за исключением коммунальных услуг, поставляемых в МКД по договорам, заключенным напрямую с ресуроснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с ТКО) и срок действия документа. Он может составлять от года до 5 лет.
Существенным условием договора управления является порядок определения его цены (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг), которая может определяться как от фактических затрат УК с учетом ее вознаграждения (а также с учетом распределения полученной экономии УК), так и путем составления сметы или путем определения в договоре твердой или приблизительной цены. При этом твердая цена не подлежит ни уменьшению, ни увеличению по причине соответственно уменьшения или увеличения объемов, подлежащих к выполнению по договору управления работ, услуг или затрат на их выполнение (статьи 709, 710 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следующее занятие ставропольской «Школы грамотного потребителя» пройдет в четверг 28 марта.
Напомним, слушателями «Школы» могут стать все желающие. Участие бесплатное.
Материалы «Школы грамотного потребителя» размещены на сайте министерства ЖКХ Ставропольского края www.mingkhsk.ru.
Для справки: «Школа грамотного потребителя» ‑ федеральный проект, реализуемый под эгидой Минстроя России, НП «ЖКХ Контроль» и Фонда содействия реформированию ЖКХ. В Ставропольском крае координатором проекта выступает министерство ЖКХ СК. С начала реализации проекта занятия уже посетили более 16 тысяч человек.
 

Комментарии 0

Оставить комментарий

avatar